Bjørvika er blitt den myldrende maurtuen som en vital bydel skal være. Her er det liv i gatene fra morgen til kveld. Bjørvika er bygget som en blandet by. Boliger, arbeidsplasser, kulturbygg, handel og offentlige tjenester er tett koblet sammen, ikke sonedelt. Det gir liv i gatene fra morgen til kveld og reduserer behovet for transport.

I Bjørvika spiller infrastruktur, miljø og bygg på lag og skaper et bymiljø som trekker folk mot sjøkanten. På en tur langs sjøkanten i indre Oslofjord møter du kontorfolk som går mot jobb, venner som er på vei til kafé eller konsert, turister som stopper for å fotografere, og barn som løper mot vannet med håndklær over skuldrene.

– Bjørvika viser hva som skjer når vi planlegger en bydel som et sammenhengende økosystem, ikke som enkeltprosjekter,» sier Eivind Hartmann, tidligere prosjektleder for planleggingen av Bjørvika i Oslo kommune og plansjef i Hav Eiendom fra 2009 til 2020.

Tidlig på 2000 tallet var Bjørvika et sted folk hastet forbi. E18 dominerte området hvor kø, støy og eksos preget hverdagen, og titusenvis av biler brukte Bjørvika som gjennomfartsåre. Mellom veianleggene lå rester av havnevirksomhet som ekstra barriere mellom byen og fjorden. Oslo trengte å ta sjøkanten tilbake og Bjørvika trengte en ny identitet.

Oslo kommune tar grep

I 2003 vedtok Oslo kommune en reguleringsplan som skulle snu utviklingen. Visjonen bak planen var å åpne Oslo mot fjorden, utvikle en ny sentral bydel med boliger, arbeidsplasser og kultur, samt å skape en «fjordby» med høy urban kvalitet.

- Vi ønsket å gi Oslo tilbake kontakten med sjøen og samtidig bygge en levende bydel for fremtiden. Dette har vært en prioritert gjennom hele utviklingen av området, sier Hartmann.

Med byplanen som fundament startet kommunen arbeidet med å fjerne de store barrierene. Det var derfor en stor milepæl i langtidsplanen da E18 ble lagt i tunnel under Bjørvika i 2010, og samtidig åpnet muligheten for å gi tilgang til fjorden.

Oslo valgte åpne byrom, en bred og sammenhengende havnepromenade, korte avstander og prioritering av gående og syklende. Slik vokste en bydel frem der bevegelse, opphold og møteplasser er en naturlig del av hverdagen. Operaen sto allerede som et signalbygg og markerte starten på en ny epoke.

Den stille suksessfaktoren

Byutvikling er komplekst, og det er mange elementer som skal fungere sammen for å oppnå et godt resultat. En god idé eller plan er ingen garanti for et vellykket resultat. Tiltak må fungere sammen med eksisterende strukturer for å skape helhet, og ikke en samling enkeltstående bygg og elementer som ikke fungerer sammen.

Det er her Bjørvika er unik i norsk målestokk ved at alle prosjekter er samlet i en felles digital 3D-modell. I utviklingen av Bjørvika har den felles modellen vært en integrert del av byutviklingen, på linje med den fysiske byplanen. Hartmann mener dette har styrket kommunens evne til å styre utviklingen i tråd med byplanens intensjoner.

- Den digitale modellen har gjort det mulig å se enkeltprosjekter i sammenheng, både for oss og private eiendomsutviklere. Endringer som er planlagt i ett kvartal eller på en enkelt tomt har vi kunnet vurdere opp mot konsekvenser for byrom, siktlinjer, infrastruktur og nabobebyggelse tidlig i prosessen, sier Hartmann.

Modellen ble etablert av ViaNova allerede i 1998 og har siden 2003 samlet kartgrunnlag, geometri, reguleringsdata, eiendomsgrenser, teknisk infrastruktur og tredimensjonale bygningsvolumer i én felles digital virkelighet.

 

- Modellen har fungert som et samlet digitalt bilde av bydelen, hvor alle data har blitt samlet i en felles modell. Modellen står i dag frem som en viktig digital ryggrad for alt som har skjedd, skjer og skal skje i Bjørvika, sier Torbjørn Tveiten i ViaNova.

 

Et fantastisk hjelpemiddel

For eiendomsutviklere og andre aktører har Bjørvikamodellen bokstavelig talt vært gull verdt. Når både kommunen og utviklerne jobbet ut fra samme digitale grunnlag, blir prosessene mer forutsigbare, dialogen mer presis og risikoen for dyre omprosjekteringer betydelig mindre. 
 

- Vi som har prosjekter i Bjørvika leverer grunnlag i form av modeller inn i den store modellen løpende, og det har vi gjort siden 2003. Fordelen med å ha alt samlet i en modell er at du kan se helheten i området. Modellen viser all geometri. Du kan se alle bygg detaljert. Du kan se all infrastruktur detaljert. Du kan gjennom verktøyet vise hvordan for eksempel sol-skyggeforhold vil bli. Dette har stor verdi for oss som eiendomsutvikler, sier Bernt Aasenhuus, prosjektsjef i Hav Eiendom.

Bjørvikamodellen har vært brukt i alle faser, fra tidlig fase til skissing og idéstadiet, til avslutning og salg. Modellen har betydd veldig mye for veldig mange enkeltprosjekter, og den har blitt brukt aktivt av mange parter. Modellen er veldig visuell, og du kan bevege deg rundt i modellen slik man gjerne gjør i et spill. Dette har bidratt til at modellen også har blitt et effektivt dialogverktøy.

- Vi bruker modellen i kommunikasjon med andre. Det kan være Plan- og bygningsetaten, det kan være andre kommunale etater. Det er naboer. Det er boligkjøpere og andre interessenter. De får da muligheten til å se hvordan området blir når det er ferdig bygget, sier Bernt Aasenhuus, prosjektsjef i Hav Eiendom.

Kommunen med eierskap

Oslo kommune tok tidlig eierskap til modellen og etablerte en samarbeidsavtale som forpliktet alle aktører i bydelen til å levere data, samtidig som de fikk rettigheter til å benytte modellen i sin egen prosjektutvikling. Avtalen sikret at modellen alltid var oppdatert – og at alle jobbet ut fra samme grunnlag. Kommunen opprettet også en ordning der deltakerne betaler en årlig avgift for å finansiere videre utvikling.

- Det har vært en klar suksessfaktor at Oslo kommune tok et eierskap og sørget for at alle aktørene i Bjørvika forpliktet seg til å levere data inn i modellen. Det har vært utrolig viktig at vi har fått etablert en helhetlig modell. Dette bidro også med å visualisere reguleringsplanen og elementer som var viktig for helheten, sier Tveiten. 

Kontinuerlig oppdatering har gitt både kommunen og utbyggere et felles beslutningsgrunnlag, og en arbeidsform som avdekker konflikter tidlig og styrker presisjonen i planleggingen. Planleggingen av Bjørvika har ikke vært uten konflikter. Antikvariske myndigheter har f.eks. vært svært opptatt av hvordan prosjekter har påvirket de mange historiske siktsektorene i denne delen av byen, der det eldste Oslo fortsatt kan avleses i Gamlebyen med Middelalderparken. 

- Et godt eksempel er kravet om at de tre sentrale nord-sørgående gateløpene på fredningsområdet på Grünerløkka skulle beholde den grønne Ekebergskråningen som bakgrunnsmotiv. Dette medførte at den såkalte Barcode-rekken måtte utformes med tre nedsenkninger i forløpet av gesimshøyder. Med Bjørvikamodellen var det enkelt å finne en presis lokalisering av disse, sier Tveten. - Det er sikkert få som registrerer denne sammenhengen i dag, men for det nysgjerrige øyet på Grünerløkka funker det.